ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

К нормативно-правовым актам, регулирующим отношения в сфере землепользования, относится Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения ".

В целом Закон об обороте земель преследует цель в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяй­ственного назначения общие правила земельного и гражданского законо­дательства.

Применение механизмов государственного регулирования, установ­ленных Законом об обороте земель, позволит обеспечить создание полно­ценных условий реформирования земельных отношений в агропромыш­ленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собст­венности на них. Указанный Закон - ключевой фактор обеспечения эффек­тивного использования земель сельскохозяйственного назначения и при­влечения инвестиций в сельское хозяйство России.

Данный Закон регулирует отношения, связанные с владением, поль­зованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяй­ственного назначения; устанавливает правила и ограничения, применяе­мые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Под оборотом подразумеваются сделки, результатом совершения ко­торых является возникновение или прекращение прав на земельные участ­ки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей соб­ственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назна­чения. Вышеназванный ФЗ определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в го­

сударственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие Закона не распространяется на земельные участки, предос­тавленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огород­ничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Принципы, на которых основывается оборот земель сельскохозяй­ственного назначения

Законодателем сформулированы принципы, на которых основывает­ся оборот земель сельскохозяйственного назначения:

1) оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается при условии сохранения целевого использования земельного участка;

2) установление размера общей площади земельных участков сель­скохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Фе­дерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться бо­лее чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на ак­ции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или ор­гана местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъек­та Российской Федерации) на покупку земельного участка из земель сель­скохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право субъекта Российской Федерации или ор­гана местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъек­та Российской Федерации) на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покуп­ки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйствен­ного назначения;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юриди­ческим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностран­ных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства состав­ляет более чем 50 процентов;

6) предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности, на возмезд­ной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собствен­ности

Одним из важнейших положений Закона является положение о при­ватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначе­ния, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В Законе об обороте земель введен запрет на приватизацию земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбища­ми. Запрета на приватизацию иных земель не установлено.

Участниками отношений, связанных с оборотом земель, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Россий­ской Федерации, муниципальные образования.

Квалификационные требования к приобретателям земель сельскохо­зяйственного назначения не указываются. Требование о том, что земель­ные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретать в соб­ственность и получать в аренду только граждане, имеющие опыт ведения сельскохозяйственного производства или сельскохозяйственную профес­сиональную квалификацию, а также юридические лица, учредительными документами которых предусмотрено, что сельскохозяйственное произ­водство является их основным видом деятельности, было отклонено при принятии Закона об обороте земель во втором чтении. Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения разрешено приобретать любому гражданину или юридическому лицу.

Законом определяются также права иностранных граждан, ино­странных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граж­дан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного

назначения. Перечисленные категории лиц могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Закон об обороте земель оговаривает предельные размеры и требо­вания к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйст­венного назначения.

Закон ограничивает минимальные и максимальные размеры земель­ных участков, которые могут быть в собственности одного лица.

Минимальные размеры земельных участков для граждан и юридиче­ских лиц устанавливаются законами субъектов РФ. Выдел земельного уча­стка в счет земельной доли, площадь которого будет меньше установлен­ного минимального размера, не допускается. Не допускается также совер­шение сделок с земельными участками, например, в случае продажи части земельного участка, если в результате таких сделок образуются новые зе­мельные участки, размеры которых меньше чем установленные минималь­ные размеры земельных участков.

Максимальные размеры общей площади земельных участков, кото­рые расположены на территории одного административно- территориаль­ного образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собст­венности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, устанав­ливаются законом субъекта РФ.

При этом Закон об обороте земель определил, что этот максималь­ный размер может быть установлен субъектом РФ в пределах от 10 до 100% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (не менее чем 10%). Сле­дует обратить внимание на то, что максимальные размеры общей площади земельных участков для юридических лиц не устанавливаются. Сверхнор­мативные гектары придется отчуждать в течение года.

Закон устанавливает подробные правила отчуждения у лица земель­ного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в пра­ве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйст­венного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собст­венности.

В соответствии с Законом об обороте земель, собственники земель­ных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, ко­торые не должны приводить к деградации, загрязнению, захламлению зе­мель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы.

Нарушение данных требований является основанием для принуди­тельного прекращения прав на землю.

Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нор­мативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Федераль­ным законом "Об охране окружающей среды".

В соответствии с Законом об обороте земель, залог земельных участ­ков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соот­ветствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Прежде всего, следует отметить, что в соответствии со ст.334 ГК ипотека - это залог недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объек­ты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, много­летние насаждения, здания, сооружения.

Предметом ипотеки может быть земельный участок, границы кото­рого определены в натуре, и права на который зарегистрированы в поряд­ке, установленном гражданским законодательством.

Законом об ипотеке урегулирован весь порядок залога земель, в т.ч. порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок.

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяй­ственного назначения

Законодателем подробно рассмотрены сделки, которые отражают особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. К подобным сделкам относятся:

1. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйствен­ного назначения.

В соответствии с Земельным кодексом совершение сделок с земель­ными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, зако­нодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными фе­деральными законами.

Особенности, установленные ЗК РФ (которых нет в гражданском за­конодательстве), направлены на защиту прав покупателя земельного уча­стка:

а) продавать можно земельный участок, прошедший государствен­ный кадастровый учет в соответствии с Законом о земельном кадастре;

б) продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа зе­мельного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в даль­

нейшем действия по распоряжению земельным участком, об отстранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;

в) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Закон об обороте земель в отношении купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ввел еще одно до­полнительное условие - субъекту РФ или органу местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта РФ) предоставлено преиму­щественное право на покупку такого земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В случае продажи земельного участка с публичных торгов прав пре­имущественной покупки субъект РФ либо орган местного самоуправления не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выс­ший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ либо ор­ган местного самоуправления могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями.

В отличие от ГК РФ, для защиты преимущественного права покупки земельного участка установлен не трехмесячный, а более длительный срок исковой давности. В течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с нарушением преимущест­венного права покупки, субъект РФ либо орган местного самоуправления имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обя­занностей покупателя.

2. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного на­значения, находящихся в государственной или муниципальной собствен­ности.

Законодатель установил, что срок аренды не может превышать сорок девять лет, площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничи­вается, арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, и другие особенности аренды.

В собственность земельные участки разрешено предоставлять граж­данам и юридическим лицам только на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача земли в аренду допускается даже при наличии одного за­явления, при условии предварительного и заблаговременного опубликова­ния сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков.

Для отдельных категорий юридических лиц (религиозные организа­ции, казачьи общества, общины коренных малочисленных народов Севера,

Сибири и Дальнего Востока и т.д.) передача земель в аренду осуществля­ется без торгов (конкурсов, аукционов), но без права выкупа арендуемых земель в собственность.

Приобрести земельные участки в собственность эти юридические лица могут на общих основаниях на торгах (конкурсах, аукционах).

3. Сделки с земельными долями.

Закон об обороте земель установил, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами ГК РФ, но с учетом особен­ностей, определенных Законом.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению про­дать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации. Порядок извещения участников долевой собственности о предстоящей продаже зе­мельной доли (через средства массовой информации) носит упрощенный характер.

Субъект РФ или орган местного самоуправления имеют преимуще­ственное право на покупку земельной доли, если другие участники доле­вой собственности откажутся от ее покупки.

В Законе подробно оговорены условия выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного на­значения. Процедура выдела земельного участка в счет земельной доли определена как заявительная.

В законе определены особенности порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности. Принятие решений о порядке владения и пользования земельным участком, находя­щимся в долевой собственности, осуществляются общим собранием уча­стников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутст­вует не менее 20% участников долевой собственности.

Закон гарантирует признание юридической силы ранее выданных документов, удостоверяющих права на земельную долю.

Законодательством также урегулированы отношения, связанные с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу Федерального закона об обороте земель.

В случае их несоответствия законодательству, отношения договоров аренды земельных долей изменяются на отношения договоров доверитель­ного управления.

3.5.