ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Разгосударствление собственности на землю в России проходило до­вольно быстрыми темпами. Так, уже к концу 1993 г. доля сельхозугодий сельскохозяйственных предприятий с государственной формой собствен­ности уменьшилась до 15%.

C проблемой ускоренной приватизации государственных земель столкнулись фактически все страны бывшего социалистического лагеря. Приватизация сельскохозяйственных угодий была осуществлена в евро­пейских социалистических странах двумя путями: за счет возврата земли прежним владельцам (реституция) и раздел (паевание) земли между на­стоящими землепользователями.

В России еще в начале земельной реформы первый путь был отверг­нут как неприемлемый для ее экономических условий и общественных традиций, поскольку возврат земли прежним собственникам привел бы к трудно разрешаемым конфликтам не столько социально-экономического, сколько национального характера.

Поэтому основными способами приватизации российских земель явились:

- раздел массивов сельхозугодий, которые были закреплены к началу реформ за колхозами, совхозами и другими сельскохозяйственными пред­приятиями, на земельные доли (при этом племенные хозяйства, тепличные комплексы и другие аналогичные предприятия специфической направлен­ности и узкой специализации не входили в указанный круг хозяйств, их реорганизация была проведена в особых условиях);

- переоформление в частную собственность российских граждан (физических лиц) и юридических лиц земельных участков, имевшихся у данных субъектов землепользования на праве бессрочного (постоянного) пользования;

- предоставление новых участков с правом собственности на них (при этом земельные участки могли передаваться новым владельцам как на безвозмездной основе, так и на основе выкупа).

Другим, не менее важным, итогом земельной реформы является ле­гализация торговли земельными участками.

Из всех способов перераспределения земель в условиях рынка в ка­честве наиболее «рыночного» выступает именно купля-продажа земель, предполагающая передачу новому собственнику со стороны предыдущего хозяина всех прав на продаваемую землю за определенное вознагражде­ние.

Цена конкретной сделки по купле-продаже земельных участков формируется в зависимости как от макроэкономических факторов (нали­чие дефицита земли в данном регионе, соотношение на региональном уровне совокупной потребности в официальных ресурсах продавцов зе­мель и ограниченности финансовой способности покупателей), так и скла­дывающихся условий сделки на микроуровне (степень потребности поку­пателя в данном, привлекательном именно для него земельном участке, доля информированности продавцов-покупателей о складывающейся конъюнктуре рынков земельных участков и на региональном, и на местном уровнях, умение участников рынка вести торги, способ оплаты — налич­ный или безналичный расчет, бартерные операции и т.п.).

В случае удачного осуществления сделки (при совпадении мнений продавца и покупателя о цене) следует считать совершившуюся куплю- продажу земельных участков взаимовыгодным приемом экономически обоснованного (следовательно, отвечающего интересам общества в целом) перераспределения земель в пользу эффективных собственников.

Купля-продажа земельных участков в России выступает в настоящее время в качестве основного способа замены собственника мелких земель­ных участков, принадлежащих населению.

Объектами купли-продажи являются: подсобные и садовые участки, находящиеся в собственности населения; участки для индивидуального жилищного строительства; незначительное количество дачных участков; приватизированные огородные участки.

Необходимо подчеркнуть, что легализация торговли землей в России не исключила, как предусматривалось, спекуляцию земельными участка­ми, а, скорее, расширила ее возможности и масштабы, придав ей законный и профессиональный характер.

Появились индивидуальные риэлторы и риэлтерские конторы, пер­воначально специализировавшиеся в основном на спекулятивных операци­ях с индивидуальными участками.

Затем, по мере роста покупательского спроса на земельные участки и цены на землю, они переключились на операции со значительными масси­вами земель.

В связи с тем, что спрос на земельные участки (прежде всего в посе­лениях или на землях, примыкающих к их границам) значительно превы­шает предложения, продажа земли стала чаще осуществляться на земель-

них торгах (аукционах). Суть их состоит в поиске наиболее выгодного для продавца и справедливого для покупателей варианта торговой сделки в случае, когда продавец один, а потенциальных покупателей несколько. При наличии таких условий органы государственной власти или местного самоуправления не имеют прав и возможностей по своему усмотрению оп­ределить, кому и на каких условиях предоставить земельный участок.

Вместе с тем существует реальная опасность, что при такой форме торговли землей она попадает, как правило, к лицам, не имеющим отно­шения к сельскому хозяйству. Кроме того, такие аукционы «играют» на повышение цены земли, которая никак не регламентируется государством. В результате земля становится все более недоступной для большей части населения, особенно сельского. Существующий уровень жизни сельских производителей не дает возможности для накопления, поэтому широкого распространения земельные аукционы пока не получили.

Таким образом, в аграрном секторе России за достаточно короткий временной период удалось создать солидный класс земельных собственни­ков.

Тем не менее никогда еще российская земля не испытывала такого нехозяйского к себе отношения. Резко возросло количество нарушений зе­мельного законодательства, связанных с бесхозяйственным использовани­ем земель.

Не оправдались надежды и на возрождение хозяйского отношения к земле путем фермеризации. Большинство фермеров (часто не по своей ви­не) не успевает обрабатывать выделенную им землю, как правило, не луч­шего качества.

Сторонники частной собственности на землю в качестве основного аргумента выдвигают необходимость продажи сельскохозяйственных уго­дий в целях налаживания хозяйственного оборота земель, якобы, в интере­сах сельскохозяйственных товаропроизводителей. Между тем, историче­ский опыт показывает, что в стране, где товарно-денежные отношения ста­новятся господствующими и определяющими, объективные законы ры­ночной экономики неизбежно вовлекают в торговый оборот все экономи­ческие ресурсы, включая землю, даже если она государственная. Но чтобы этот оборот «работал» на интересы сельскохозяйственных товаропроизво­дителей, должен быть создан эффективный механизм реализации государ­ственной собственности.

Это возможно только в том случае, если земельное законодательство достаточно четко обозначит границы единого для всех субъектов земель­ных отношений и относительно стабильного правового пространства, в ко-

тором они могут и должны функционировать. При этом границы должны быть раздвинуты настолько, чтобы не ограничивать, а расширять возмож­ности каждого субъекта в реализации своих интересов и прав, обеспечи­вать свободный доступ к земле прежде всего тем, кто хочет на ней хозяй­ствовать, и свободу выбора форм хозяйствования на земле. А уже в рамках этого единого правового пространства должен создаваться экономический механизм государственного регулирования земельных отношений между различными субъектами, гарантирующий эффективное использование земли, улучшение ее качества и т.д.^[94]

Следует заметить, что в последние годы проявились положительные тенденции, направленные на корректировку земельной реформы в указан­ном направлении.

Усиление стимулирующей роли государства в повышении эффек­тивности аграрной экономики необходимо осуществлять по всем основ­ным направлениям одновременно:

-коренное улучшение налоговой, кредитной, денежной, таможенно­тарифной, инвестиционной политики в целях создания и поддержания взаимовыгодного сотрудничества между государством и всеми хозяйст­вующими субъектами аграрной экономики, формирования предпосылок для накопления аграрного капитала и устойчивого роста аграрной эконо­мики, защиты отечественных сельскохозяйственных товаропроизводите­лей и внутреннего рынка сельскохозяйственной продукции;

-изменение роли и форм прямого экономического регулирования в целях более тесного увязывания интересов различных уровней и субъектов хозяйствования;

- совершенствование законодательной политики в целях создания единого и более или менее стабильного правового пространства;

- развитие государственного предпринимательства в аграрной сфере я целях непосредственного воздействия государства на управление сель­скохозяйственными предприятиями, прежде всего формирующими науч­но-технологический потенциал аграрного сектора.