ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ КАК ПРАВОВАЯ ОСНОВА РЕГУЛИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ ОТНОШЕНИЙ В АПК РОССИИ

Принятие нового Земельного кодекса Российской Федерации - важ­ное событие в развитии агропромышленного комплекса, поскольку давно ожидаемый Кодекс призван быть главным регулятором земельно-правовых отношений, которые, в свою очередь, являются условием для осуществле­ния эффективной предпринимательской деятельности в агропромышлен­ном комплексе.

Предыдущий Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. содер­жал основные положения современной земельной и аграрной политики и реформы; с изменениями, внесенными Указом Президента РФ от 24 декаб­ря 1993 г., ЗК РСФСР 1991 г. продолжал действовать до XXI века наряду с федеральными (указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ) и региональными нормативными правовыми актами 90-х годов, явля­ясь основополагающим актом земельного права.

В современном российском земельном праве посредством Земельно­го кодекса решается главный вопрос о соотношении частноправовых и публичных начал:

- приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружаю­щей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества;

- свободного распоряжения собственников землей, если это не нано­сит ущерба окружающей среде;

- сочетания интересов общества с гарантиями каждого гражданина.

Немаловажное значение имеют 11 основных принципов земельного законодательства.

Основные принципы земельного законодательства

1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека и одновременно как недвижимого имущества, как объекта права собственно­сти и иных прав на землю.

2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружаю­щей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяй­стве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека, выражающийся в обеспечении сохранения жизни человека или предотвращении негативного (вредного) воздействия на здоровье человека при использовании земли.

4. Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю.

5. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, за исключением случаев, установленных федеральными закона­ми.

6. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охра­няемых территорий.

7. ІЕіатность использования земли.

8. Деление земель по целевому назначению на категории в соответ­ствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

9. Разграничение государственной собственности на землю на собст­венность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований.

10. Дифференцированный подход к установлению правового режима земель с учетом природных, социальных, экономических и иных факторов.

11. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

Нормативно-правовые источники регулирования земельных отно­шений

На основании анализа нормативно-правовых актов можно сделать вывод, что земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, прожи­вающих на соответствующей территории, регулируются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом, Земельным кодексом, фе­деральными законами и принимаемыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации.

Земельные отношения могут регулироваться также Постановления­ми Правительства Российской Федерации, указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, фе­деральным законам.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий также мо­гут издавать акты, регулирующие земельные отношения.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоря­жению земельными участками, а также по совершению сделок с ними ре­гулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о не­драх, об охране окружающей среды, специальными федеральными закона­ми.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм зе­мельного законодательства в части регулирования отношений по исполь­

зованию земель, а также принцип государственного регулирования прива­тизации земли.

Участники земельных отношений

Участниками земельных отношений являются граждане, юридиче­ские лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муни­ципальные образования.

Участники земельных отношений могут иметь различный статус:

- собственники земельных участков - лица, являющиеся собственни­ками земельных участков;

- землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельны­ми участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на пра­ве безвозмездного срочного пользования;

- землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

- арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующие­ся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

- обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного поль­зования чужими земельными участками (сервитут).

Объекты земельных отношений

К объектам земельных отношений относятся:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки (земельный участок как объект земельных от­ношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), грани­цы которой описаны и удостоверены в установленном порядке);

3) части земельных участков.

Статья 12 Земельного кодекса касается охраны земель. Земля в Рос­сийской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Использование земель должно осуществляться способами, обеспечи­вающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразде­ляются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиове­щания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения

Под землями сельскохозяйственного назначения понимаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:

- сельскохозяйственные угодья;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникация­ми, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обес­печения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Установлено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, созда­ния защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных, связанных с сельскохозяйственным производством, целей.

Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения:

• граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хо­зяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, ого­родничество;

• хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;

• некоммерческие организации, в том числе потребительские коо­перативы, религиозные организации;

• казачьи общества;

• опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно­производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеоб­разовательных учреждений;

• общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Земельным кодексом определены полномочия Российской Федера­ции, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области земельных отношений.

Полномочия Российской Федерации распространяются на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации (федераль­ной собственности).

Полномочия Российской Федерации:

- становление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

- установление ограничений прав собственников земельных участ­ков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участ­ков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;

-государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения государственного земельного кадастра;

-установление порядка изъятия земельных участков, в том числе пу­тем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

-изъятие для нужд Российской Федерации земельных участков, в том числе путем выкупа;

-разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель;

- иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Федера­ции, Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, феде­ральными законами.

Полномочия субъектов Российской Федерации:

- изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Рос­сийской Федерации;

-разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации;

- иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Фе­дерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

Данные полномочия распространяются на земельные участки, нахо­дящиеся в собственности субъектов Российской Федерации.

Полномочия органов местного самоуправления:

- изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муни­ципальных нужд;

- установление (с учетом требований законодательства Российской Федерации) правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований;

- разработка и реализация местных программ использования и охра­ны земель;

- иные полномочия на решение вопросов местного значения в облас­ти использования и охраны земель.

Вышеназванные полномочия распространяются на земельные участ­ки, находящиеся в муниципальной собственности.

Согласно Земельному кодексу, собственностью граждан и юридиче­ских лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобре­тенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмот­ренным законодательством Российской Федерации.

Виды прав на землю.

1. Право собственности.

2. Постоянное (бессрочное) пользование.

3. Пожизненное наследуемое владение земельными участками,

4.Ограниченное пользование чужими земельными участками (серви­тут).

5. Аренда земельных участков.

6. Безвозмездное срочное пользование земельными участками.

Земли, относящиеся к государственной собственности

К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образова­ний, т.е. земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (фе­деральная собственность), и земли, находящиеся в собственности субъек­тов Российской Федерации.

В федеральной собственности находятся земельные участки:

• признанные таковыми федеральными законами;

• право собственности Российской Федерации на которые возник­ло при разграничении государственной собственности на землю;

• приобретенные Российской Федерацией по основаниям, преду­смотренным гражданским законодательством;

• не предоставленные в частную собственность по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государствен­ной собственности на землю".

В собственности субъектов Российской Федерации находятся зе­мельные участки:

• признанные таковыми федеральными законами;

• право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

• приобретенные субъектами Российской Федерации по основани­ям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов Российской Федерации могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки:

• занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственно­сти субъектов Российской Федерации;

• предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, государственным унитарным предприятиям и го­сударственным учреждениям, созданным органами государственной вла­сти субъектов Российской Федерации;

• отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собствен­ности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находя­щимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фонда перераспределения земель;

• занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации.

Земли, относящиеся к муниципальной собственности

К муниципальной собственности относятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами и приня­тыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

• право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

• которые приобретены по основаниям, установленным граждан­ским законодательством.

В муниципальной собственности могут находиться не предоставлен­ные в частную собственность земельные участки по основаниям, преду­смотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государ­ственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

В субъектах Российской Федерации - городах федерального значе­ния Москве и Санкт-Петербурге - земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на зем­лю не передаются.

Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных уча­стков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муници­пальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Россий­ской Федерации.

В соответствии с Земельным кодексом, помимо права собственности, существуют следующие вещные права на землю:

• Постоянное (бессрочное) пользование

Земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федераль­ным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользова­ние не предоставляются. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в соб­ственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании зе­мельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм по­мимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

• Пожизненное наследуемое владение земельными участками

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, при­обретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса, со­храняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве по­жизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается.

• Ограниченное пользование чужими земельными участками (сер­витут)

Земельный кодекс закрепляет два вида сервитутов: частные и пуб­личные. Порядок установления частных сервитутов регулируется граждан­ским законодательством, а публичных - земельным и иным специальным законодательством.

Правила установления частных сервитутов определены Гражданским кодексом. Суть их в следующем. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собствен­ника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собст­венника другого (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Публичный сервитут может устанавливаться для:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

-размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

-проведения дренажных работ на земельном участке;

-забора воды и водопоя;

- прогона скота через земельный участок;

- сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, про­должительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

- использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорас­тущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

Основанием установления сервитута является соглашение между ли­цом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего уча­стка. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для реги­страции прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглаше­ния об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть ус­тановлен также в интересах и по требованию лица, которому участок пре­доставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве посто­янного пользования.

• Аренда земельных участков

Земельные участки, за исключением участков, отнесенных к землям, изъятым из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в арен­ду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодек­сом.

Ограничения оборотоспособности земельных участков перечислены в статье 27 Земельного Кодекса. К землям, изъятым из оборота, в частно­сти, относятся земли, занятые государственными природными заповедни­ками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Погра­ничная служба РФ и др. Однако допускается передача таких земельных участков в аренду в том случае, если это прямо предусмотрено федераль­ными законами.

Определение договора аренды содержится в Гражданском кодексе. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество - земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в ре­зультате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданское законодательство предусматривает, что предметом до­говора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные при­родные комплексы. Основным признаком, которому должны отвечать та­кого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны те­рять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть неупотребляемыми вещами. Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является неупот­ребляемым природным ресурсом.

Объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйствен­ного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие опре­деленно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в каче­стве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду - земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается за­ключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указано местоположение и пло­щадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Право сдачи имущества, в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Граждане и юридические ли­ца - собственники земельных участков имеют право сдавать в аренду при­надлежащие им земельные участки.

Законодательством установлены правила передачи арендатором сво­их прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также правила передачи арендованного земельного участка в суб­аренду.

• Безвозмездное срочное пользование земельными участками

К земельным участкам, которые могут предоставляться на титуле безвозмездного срочного пользования, относятся:

1. Земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В этом случае основанием приобретения права безвозмезд­ного срочного пользования является административный акт органа испол­нительной власти или органа местного самоуправления и срок пользования не может превышать один год.

2. Частные земли (основанием приобретения права безвозмездного срочного пользования служит договор, в котором указывается срок, на ко­торый предоставляется земельный участок).

3. Земельные участки организаций. В данном случае земельный уча­сток может быть предоставлен только гражданам в виде служебного зе­мельного надела.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное поль­зование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленно­сти, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений ра­ботников по решению соответствующих организаций из числа принадле­жащих им земельных участков.

Основанием возникновения права безвозмездного срочного пользо­вания земельным участком является договор безвозмездного пользования (договор ссуды). По этому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование дру­гой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель, в свою очередь, обязу­ется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он эту вещь полу­

чил, с учетом нормального износа, либо в ином состоянии, обусловленном договором.

Ссудодателем может быть собственник имущества - земельного уча­стка или иное лицо, управомоченное на то законом или собственником. Однако если ссудодателем является коммерческая организация, то она не вправе передать свой земельный участок в безвозмездное пользование уч­редителям этой коммерческой организации, ее участникам, руководителям или членам органов управления и контроля такой коммерческой организа­ции.

Регистрация прав собственности на землю

Право собственности и вышеперечисленные вещные права на землю возникают по основаниям, установленным гражданским законодательст­вом, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участ­ка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключен­ные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистра­ции, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Правила приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Законодательством установлены правила приобретения прав на зе­мельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются:

• гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду;

• юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование;

• гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное поль­зование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государствен­ной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юри­дических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участ­ков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Замельным кодексом, федераль­ными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участ­ков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собст­венности, осуществляется на основании решения исполнительных органов

государственной власти или органов местного самоуправления, обладаю­щих правом предоставления соответствующих земельных участков в пре­делах их компетенции.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Установлены и подробные правила предоставления земельных уча­стков из земель, находящихся в государственной или муниципальной соб­ственности:

- для строительства;

- для целей, не связанных со строительством.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осу­ществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов (осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах);

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (зе­мельные участки предоставляются в аренду, а государственным и муници­пальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам го­сударственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование).

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земель­ных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в госу­дарственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государст­венной власти или орган местного самоуправления. В указанном заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на зем­лю.

Земельным кодексом введены нормы предоставления земельных участков. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, устанавлива­ются:

• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводст­ва, огородничества, животноводства, дачного строительства - законами субъектов Российской Федерации;

• для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов ме­стного самоуправления.

Земельным кодексом определен порядок перехода права на земель­ный участок при переходе права собственности на здание, строение, со­оружение. Устанавливается, что соответствующие права на использование части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и не­обходимой для их использования, приобретаются новым собственником на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыду­щему собственнику.

Законодательство специально регулирует основания и порядок при­обретения физическими и юридическими лицами прав на земельные уча­стки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения, правообладателя­ми которых являются указанные лица. Соответствующие права на земель­ные участки приобретаются гражданами и юридическими лицами, имею­щими в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управле­нии здания, строения, сооружения.

Земельный кодекс оговаривает особенности купли-продажи земель­ных участков. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. сформиро­ванные в натуре в качестве объекта гражданских прав. Продавец при за­ключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Данная статья содержит перечень условий договора купли-продажи земельного участка, являющихся недействительными.

К таковым относятся условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участ­ком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявле­ния прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Введены особые правила приобретения земельного участка из зе­мель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца выступает исполнительный орган государст­венной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный в пределах своей компетенции на передачу гражданам и юридическим ли­цам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Организатором торгов выступает собственник земельного участка в лице соответствующего государственного органа или специализированная организация, действующая на основании договора с собственником. В со­ответствии с Гражданским кодексом такая специализированная организа­ция может выступать как от имени собственника, так и от собственного имени.

Собственник земельного участка определяет форму проведения тор­гов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Права и обязанности при использовании земельных участков

Собственники земельных участков и вторичные собственники (зем­лепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков) наде­лены соответствующими правами и обязанностями при использовании зе­мельных участков.

Права собственников земельных участков на использование земель­ных участков:

• использование в установленном порядке для собственных нужд имеющихся на земельном участке общераспространенных полезных иско­паемых, пресных подземных вод, а также закрытых водоемов в соответст­вии с законодательством Российской Федерации;

• возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначени­ем земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологиче­ских, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, норма­тивов;

• проведение в соответствии с разрешенным использованием оро­сительных, осушительных и других мелиоративных работ;

• строительство прудов и иных закрытых водоемов в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

• осуществление других прав на использование земельного участ­ка, предусмотренных законодательством.

Правомочия лица, не являющегося собственником земельного участ­ка, производны от прав собственника данного земельного участка. При предоставлении земельного участка во вторичное пользование собствен­ник определяет специальные ограничения по его использованию. Общие же правомочия вторичных землепользователей совпадают с правомочиями собственников.

Осуществление ряда прав, принадлежащих собственнику, вторич­ным пользователем имеет ряд особенностей. Производить существенные изменения используемого имущества, в т.ч. возводить постройки и соору­жения, осуществлять мелиоративные и иные мероприятия, возможно толь­ко с получения согласия собственника земельного участка. В противном случае пользователь утрачивает право на получение компенсации за сде­ланные улучшения при прекращении права пользования земельным участ­ком.

Лица, не являющиеся собственниками земельного участка, ограни­чены в возможности распоряжения земельным участком. Право распоря­жения земельным участком, не находящимся в собственности землеполь­зователя, должно быть специально предоставлено законом или договором, на основании которого возникает соответствующее право. В противном случае право распоряжения земельным участком остается за его собствен­ником.

Установлен одинаковый перечень обязанностей землепользователей для собственников и для лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Вызвано это тем, что перечень обязанностей землепользователей и их осуществление определяются в зависимости от объекта использова­ния - земельного участка, а не от вида права на данный земельный уча­сток.

Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являю­щихся собственниками земельных участков:

• использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и раз­решенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

• сохранение межевых, геодезических и других специальных зна­ков, установленных на земельных участках в соответствии с законодатель­ством;

• осуществление мероприятий по охране земель, соблюдение по­рядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;

• своевременное использование земельных участков в случаях, ес­ли сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

• своевременные платежи за землю;

• соблюдение при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

• запрещение загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий;

• выполнение иных требований, предусмотренных Земельным ко­дексом, федеральными законами.

Осуществление прав на земельные участки гражданами и юридиче­скими лицами зависит от вида прав, на основании которых данные лица обладают земельными участками. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют свои права в пределах, устанавливае­мых собственниками земельных участков.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установ­лено Земельным кодексом, федеральными законами.

Осуществление гражданами и юридическими лицами принадлежа­щих им гражданских прав по своему усмотрению означает, что лицо дей­ствует "своей властью и в своем интересе" и никто не вправе понудить ли­цо, которому принадлежит право, осуществлять его.

Основания прекращения права собственности на земельный участок

Земельным кодексом определены основания прекращения права соб­ственности на земельный участок:

• отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;

• отказ собственника от права собственности на земельный уча­сток;

• принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Отказ землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок служит основанием прекращения права посто­янного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизнен­ного наследуемого владения земельным участком.

Основанием принудительного прекращения права постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком, права пожизненного насле­дуемого владения земельным участком может быть:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целе­вым назначением и принадлежностью к любой категории земель;

2) использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, сти­муляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химиче­скими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью челове­ка или окружающей среде;

нарушение соответствующего режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рек­реационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а так­же земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвра­щению других процессов, ухудшающих состояние почв;

систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским зако­нодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйст­венного производства либо жилищного или иного строительства, в указан­ных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого зе­мельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использова­ние;

5) изъятие земельного участка для государственных или муници­пальных нужд;

6) реквизиция земельного участка при чрезвычайных обстоятельст­вах.

Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользова­ния земельным участком, права безвозмездного срочного пользования зе­мельным участком осуществляется при условии неустранения фактов не­надлежащего использования земельного участка после наложения админи­стративного взыскания в виде штрафа.

Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения имеют свои особенности.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят принудительно у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в поряд­ке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно Гражданского кодекса, право аренды земельного участка прекращается посредством расторжения договора между арендатором и арендодателем. Поскольку аренда является правом срочным, наиболее ти­пичным основанием прекращения аренды земельных участков служит ис­течение срока аренды, указанного в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде земельного участка за три месяца до предполагаемого прекращения аренды.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целе­вым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использования земельного участка, которое приводит к сущест­венному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значи­тельному ухудшению экологической обстановки (кроме периода полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными зако­нами случаях);

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонару­шения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтоже­нии плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хране­нии, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сель­скохозяйственного производства либо жилищного или иного строительст­ва, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного уча­стка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муници­пальных нужд;

6) реквизиции земельного участка при чрезвычайных обстоятельст­вах.

Прекращение права безвозмездного срочного пользования земель­ным участком в целом аналогично рассмотренному выше прекращению права аренды.

Особенности прекращения данного вещного права вытекают из слу­жебных отношений работников и организаций отдельных отраслей эконо­мики, в т.ч. транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охот­ничьих хозяйств. Обладание служебным земельным наделом напрямую связано с трудовыми отношениями служащих. Увольнение работника из штата организации влечет за собой изъятие предоставленного земельного участка. Единственным основанием отсрочки изъятия служит необходи­мость окончания сельскохозяйственных работ.

В случае выхода на пенсию право пользования служебным наделом прекращается после смерти правообладателя, за исключением перехода служебного надела на праве безвозмездного срочного пользования несо­вершеннолетним детям или престарелым членам семьи работника. В этих случаях право безвозмездного срочного пользования прекращается с мо­мента достижения совершеннолетия детьми работника или смерти преста­релых членов его семьи.

Сохранение служебного надела за временно отсутствующим работ­ником возможно лишь при условии возвращения его на прежнее место ра­боты после прохождения срочной военной или альтернативной службы либо окончания обучения. Трудоустройство временно отсутствующего ра­ботника после учебы или армии в другую организацию служит основанием для изъятия служебного надела администрацией предприятия.

Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, преду­смотренным гражданским законодательством.

В соответствии с ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен вви­ду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответ­ствии со своим назначением, собственник вправе требовать по суду пре­кращения сервитута.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Земельные участки могут изыматься, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие осуществляется в ис­ключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федера­ции;

2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными закона­ми случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, зе­мельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Рос­сийской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, уста­новленных законами субъектов Российской Федерации.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муни­ципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципаль­ных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государ­ственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским зако­нодательством.

Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собствен­ника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (кон­фискация).

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный уча­сток может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жиз­ненно важных интересов граждан, общества и государства от возникаю­щих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещени­ем собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

В ЗК РФ установлены ограничения прав на землю. Ограничения прав на земельные участки подразделяются на общие и специальные. К общим ограничениям можно отнести обязанность землепользователей соблюдать определенные природоохранные, ветеринарные, санитарные и иные пра­вила федерального, регионального и местного уровня. Например, на всей территории России запрещено без специального разрешения выращивать некоторые растения, из которых добываются наркотические средства.

Наряду с этим на многие земли наложены специальные ограничения, вызванные их местоположением или иными обстоятельствами. На практи­ке такого рода ограничения получили название земельно-планировочных. Эти ограничения касаются как собственников, так и лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации.

C ограничением прав собственников земли, землевладельцев, земле­пользователей и арендаторов связан государственный контроль за их дея­тельностью.

В сельском хозяйстве запрещение незаконного вмешательства госу­дарственных органов во внутрихозяйственное использование угодий соз­дает необходимые условия для свободного развития технологии земледе­лия. В то же время в случае нарушения предписаний закона государство как орган власти вправе потребовать от любого пользователя земли испол­нения установленных законом обязанностей. Если в результате действий (бездействия) пользователя возникает угроза порчи земель, снижения их плодородия и доходности, то соответствующий орган управления от имени государства может предписать безотлагательные меры по устранению пра­вонарушений или их своевременному предупреждению.

Законодательством установлены подробные правила возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйст­ва при изъятии земельных участков для государственных или муниципаль­ных нужд.

Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, под­лежат убытки, причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или муници­пальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, земле­пользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются в случа­ях, если земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или передаются в собственность бесплатно. В случаях прода­жи земельных участков или передачи их в аренду потери сельскохозяйст­венного производства включаются в стоимость земельных участков или учитываются при установлении арендной платы.

Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения об:

1) изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности, для исполь­зования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства;

2) изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.

При расчете потерь сельскохозяйственного производства использу­ются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельско­хозяйственных угодий иные установленные Правительством Российской Федерации методики.

Порядок возмещения потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства достаточно трудоемкий, а размеры возмещения - значи­тельные. Это способствует эффективной охране сельскохозяйственных и лесных земель и препятствует их изъятию для государственных (муници­пальных) нужд.

Основные положения защиты прав на землю и рассмотрения зе­мельных споров

Законодательством закреплены основные положения защиты прав на землю и рассмотрения земельных споров.

Земельным кодексом устанавливается правовая гарантия реализации лицами, участвующими в имущественных отношениях, прав на земельные участки как на один из видов недвижимого имущества.

Оговаривается также восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нару­шающих право на земельный участок или создающих угрозу его наруше­ния.

Право на земельный участок подлежит восстановлению в случае признания судом недействительным акта исполнительного органа государ­ственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекшего за собой нарушение права на земельный участок. Указанный случай есть ре­зультат реализации лицом своего права на судебную защиту и применения судом такого способа защиты, как признание недействительным акта госу­дарственного органа или органа местного самоуправления.

Право на земельный участок также подлежит восстановлению в слу­чае самовольного занятия земельного участка. Самовольное занятие зе­мельного участка представляет собой вступление в фактическое владение участком при отсутствии юридического основания такого владения.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

1) признания недействительными в судебном порядке не соответст­вующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

2) приостановления исполнения не соответствующих законодатель­ству актов исполнительных органов государственной власти или актов ор­ганов местного самоуправления;

3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и дру­гого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения лесомелиоративных, геолого­разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установ­ленном Правительством Российской Федерации;

4) восстановления положения, существовавшего до нарушения пра­ва, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Установлены и подробные правила возмещения убытков. Возмеще­ние убытков есть не что иное, как гражданско-правовая (имущественная) ответственность перед лицом, которому причинены эти убытки. Она пре­дусматривается соответствующими статьями Гражданского кодекса. В них содержатся правила о возмещении убытков предприятиям, организациям, учреждениям, которые причиняются последним вследствие совершенного правонарушения, а также неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. Кроме того, специальное отраслевое законода­тельство - земельное, лесное, водное и экологическое - устанавливает имущественную ответственность в области использования и охраны при­родных ресурсов.

Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (в том числе и упущенная выгода), подлежат возмещению в пол­ном объеме.

Земельным кодексом предусматриваются гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для го­сударственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Собственнику земельного участка при изъятии его для государст­венных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в соб­ственность равноценный земельный участок.

В судебном порядке рассматриваются любые земельные споры: об отказе в предоставлении земельного участка; о возмещении убытков, при­чиненных в результате загрязнения земельного участка; об устранении препятствий в пользовании земельным участком и т.д. Досудебный (адми­нистративный) порядок разрешения земельных споров Земельным кодек­сом не предусматривается.

Земельные споры рассматриваются судами общей и арбитражной юрисдикции в соответствии с гражданско-процессуальным и арбитражно­процессуальным законодательством. Суды общей юрисдикции рассматри­вают дела по спорам, одной из сторон которых выступают граждане, за ис­ключением занимающихся предпринимательской деятельностью, а также по жалобам указанных лиц на решения местной администрации по земель­ным вопросам. Земельные споры с участием юридических лиц, а также граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность, рассмат­риваются арбитражными судами.

До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.

Третейские суды в Российской Федерации действуют на основании Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации".

Постоянно действующие третейские суды создаются юридическими лицами и их объединениями и действуют при этих организациях. Спор может быть передан на рассмотрение третейского суда, только если между сторонами заключено третейское соглашение, которое может затрагивать все возможные споры либо определенную их категорию. При этом третей­ское соглашение может быть заключено даже при рассмотрении дела в су­де, но при отсутствии принятого решения по спору.

Решения третейских судов исполняются добровольно. В противном случае они исполняются принудительно по исполнительным листам, кото­рые выдаются судом.

Плата за использование земли

Согласно Земельному кодексу, использование земли в Российской Федерации является платным. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально- экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фон­дов финансирования этих мероприятий.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муници­пальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Рос­сийской Федерации, органами местного самоуправления.

C колхозов, совхозов, крестьянских (фермерских) хозяйств, межхо­зяйственных предприятий и организаций, кооперативов и других сельско­хозяйственных предприятий взимается только земельный налог, все ос­тальные виды налогов по отношению к ним не применяются. На предпри­ятия, имеющие доход от несельскохозяйственной деятельности, превы­шающей двадцать пять процентов, это положение не распространяется.

Сельскохозяйственные предприятия индустриального типа (птице­фабрики, тепличные комбинаты, зверосовхозы, животноводческие ком­плексы и другие на самостоятельном балансе) по перечню, утвержденному органами законодательной (представительной) власти субъектов Россий­ской Федерации, кроме налога на землю, уплачивают и другие налоги в ус­тановленном порядке. Земельный налог на сельскохозяйственные угодья устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и место­положения.

Определение стоимости земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответ­ствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земли производится в соответ­ствии с Правилами кадастровой оценки земель.

Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом.

При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав поль­зования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садо­водческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на ос­новании статистического анализа рыночных цен и иной информации об

объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижи­мости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сель­ских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капита­лизации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капита­лизации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их при­родного потенциала.

Мониторинг земель

Земельный кодекс определяет основы мониторинга земель и земле­устройства.

Мониторинг земель - это система наблюдения за состоянием земель в Российской Федерации (съемки, обследования и изыскания).

В процессе мониторинга проводятся систематические наблюдения за состоянием земель в Российской Федерации. Изучается и оценивается со­стояние всех сельскохозяйственных угодий, полей, участков с целью вы­явления состояния плодородного слоя почвы и других полезных свойств земли, а также степень загрязнения земельных участков отходами произ­водства, химическими и радиоактивными веществами, карантинными вре­дителями и болезнями растений. Обследуются также земли населенных пунктов, промышленности, транспорта, водного, лесного фондов и другие категории земель Российской Федерации.

Так, в соответствии с Законом о мелиорации и Законом об обеспече­нии плодородия земель составными частями государственной системы мо­ниторинга являются мониторинг мелиорированных земель и мониторинг плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Полученные в процессе проведения мониторинга материалы объек­тивно отражают состояние земель и служат правовым основанием для принятия решений компетентных органов в области использования и ох­раны земель, а также позволяют предъявлять требования к собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам по устранению пра­вонарушений в области использования и охраны земель и привлекать к от­ветственности лиц, виновных в этих нарушениях.

Государственный мониторинг земель осуществляется по трем основ­ным направлениям: наблюдение за состоянием земель, оценка и прогноз их состояния.

Наблюдение заключается в сборе информации о состоянии земель в Российской Федерации. Оценка предполагает решение таких задач, как оп­ределение возможного ущерба, причиняемого земле различными видами

негативного воздействия, установление оптимальных способов устранения причиненного ущерба. Прогноз предполагает выявление оптимальных способов устранения уже начавшихся нарушений в области использования земель, а также позволяет выработать способы устранения причин и усло­вий возможных негативных изменений состояния земель в Российской Фе­дерации.

Землеустройство

Землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состоя­ния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (терри­ториальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществле­ния сельскохозяйственного производства, а также по организации терри­торий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севе­ра, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации. Планирование и организация рационального использования земель и их охраны проводятся в целях совершенствования распределения земель с учетом перспектив развития экономики, в целях улучшения организации территорий и опре­деления иных направлений рационального использования земель и их ох­раны.

При ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель используется землеустроительная документация. Так, в соответст­вии с Законом о земельном кадастре сведения о состоянии и использова­нии земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра. Для этого используются данные о межевании зе­мельных участков, сведений, представленных правообладателями земель­ных участков, результатов проведения топографо-геодезических, карто­графических, мониторинговых, а также землеустроительных обследований и изысканий.

Правовое регулирование отношений в области землеустройства осуществляется федеральными законами и иными нормативными право­выми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми ак­тами субъектов РФ.

Основаниями проведения землеустройства служат решения феде­ральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также договоры о проведении землеустройства и судебные решения.

Территориальное землеустройство проводится при образовании но­вых и упорядочении существующих объектов землеустройства, что необ­ходимо в различных случаях перераспределения земель.

В процессе территориального землеустройства осуществляется ме­жевание объектов землеустройства - установление на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определением их координат. По результатам межева­ния изготовляются карты (планы) объекта землеустройства. Межевание земель выполняют проектно-изыскательские организации, а также гражда­не и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ.

Сведения о землеустройстве носят открытый характер, за исключе­нием сведений, составляющих государственную тайну, и сведений, отно­сящихся к личности собственников земельных участков, землепользовате­лей, землевладельцев или арендаторов земельных участков.

При проведении землеустройства обеспечивается учет законных ин­тересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, пу­тем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не явля­ется препятствием для проведения землеустройства. Заинтересованные ли­ца вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интере­сы, в установленном порядке.

В случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд собственники земельных уча­стков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участ­ков обязаны обеспечить доступ к земельным участкам для проведения землеустройства.

Юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разре­шений, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Основные задачи контроля за соблюдением земельного законода­тельства, охраной и использованием земель

Законодательство оговаривает наличие контроля за соблюдением зе­мельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль).

Основные задачи контроля за соблюдением земельного законода­тельства, охраной и использованием земель состоят в обеспечении испол­

нения установленных требований (норм, правил, нормативов) пользования землей, в проверке выполнения мероприятий по охране земель органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими лица­ми, их должностными лицами, а также гражданами. Данный контроль яв­ляется всеобщим (охватывает все категории земель и распространяется на всех собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков) и постоянным (не ограничен какими-либо сроками).

Функции государственного земельного контроля выполняют специ­ально уполномоченные органы, на которые возлагается решение конкрет­ных вопросов в данной области.

Земельный кодекс закрепил широкие права собственников, земле­пользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков на их использование. В то же время использование земли не должно наносить ущерб окружающей среде и нарушать права и законные интересы иных лиц.

Земельным кодексом наряду с правами собственников, землепользо­вателей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определены также их обязанности по рациональному использованию и охране земель.

Так, в частности, собственники земельных участков и лица, не яв­ляющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым на­значением и принадлежностью к той или иной категории земель и разре­шенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде;

- соблюдать требования градостроительных регламентов, строитель­ных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- осуществлять мероприятия по охране земель;

- не допускать загрязнения земель, их деградации; выполнять иные требования законодательства.

Земельный кодекс возложил на органы местного самоуправления или на уполномоченные ими органы осуществление муниципального зе­мельного контроля за использованием земель на территории муниципаль­ного образования.

Определено, что данный вид земельного контроля осуществляется как в соответствии с законодательством РФ, так и в порядке, установлен­ном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Так, Закон о местном самоуправлении закрепил в числе полномочий по­селковой, сельской, городской, районной администраций в области сель­ского хозяйства, использования земли, охраны природы, осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель.

Закон об общих принципах организации местного самоуправления относит вопросы местного значения, а также отдельные государственные полномочия, которыми могут наделяться органы местного самоуправле­ния, к ведению муниципальных образований. Одно из полномочий органов местного значения - контроль за использованием земель на территории муниципального образования.

Согласованная деятельность государственных органов земельного контроля и общественности с участием экологических служб предприятий, учреждений и организаций позволяет своевременно выявить и предупре­дить правонарушения в области использования и охраны земель, а также повысить в целом эффективность работы всей системы земельного кон­троля в Российской Федерации.

В Земельном Кодексе закреплена также норма о проведении произ­водственного земельного контроля в ходе осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке и определены лица, на которые возло­жен данный контроль.

Так, основной задачей производственного земельного контроля за состоянием, использованием и охраной земельного участка считается обеспечение соблюдения установленных земельным законодательством требований к собственникам, землепользователям, землевладельцам, арен­даторам земельного участка, а также проверка выполнения планов и меро­приятий по охране земель и их рациональному использованию.

В процессе проведения производственного земельного контроля мо­гут быть выявлены негативные последствия хозяйственной деятельности на используемом земельном участке (захламление, загрязнение, заболачи­вание, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, нерациональное использование сельскохозяйственных земель и др.). По результатам проде­ланной работы вырабатывается комплекс мер по устранению выявленных нарушений земельного законодательства и улучшению условий хозяйст­венной деятельности собственников, землепользователей, землевладель­цев, арендаторов земельного участка.

Порядок организации производственного контроля может регулиро­ваться положениями, регламентирующими организацию и осуществление производственного контроля.

Ответственность за правонарушения в области охраны и использо­вания земель

Земельным Кодексом предусмотрена ответственность за правонару­шения в области охраны и использования земель.

Лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность в порядке, установ­ленном законодательством.

Меры административной ответственности за нарушение земельного законодательства установлены Кодексом РФ об административных право­нарушениях (КоАП).

Административное наказание - это установленная государством ме­ра ответственности за совершение административного правонарушения и применяется в целях предупреждения совершения новых правонарушений как самим правонарушителем, так и другими лицами. Административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездей­ствие) физического или юридического лица, за которое КоАП или законы субъектов РФ об административных правонарушениях устанавливают ад­министративную ответственность.

Административная ответственность за нарушение земельного зако­нодательства предусмотрена в виде предупреждения или административ­ного штрафа. Предупреждение представляет собой меру административно­го наказания, выраженную в официальном порицании физического или юридического лица. Предупреждение выносится в письменной форме. Ад­министративный штраф является денежным изысканием и может выра­жаться в денежной величине, кратной: стоимости предмета администра­тивного правонарушения на момент окончания или пресечения админист­ративного правонарушения; сумме неуплаченных налогов, сборов, подле­жащих уплате на момент окончания или пресечения административного правонарушения, либо сумме незаконной валютной операции и др.

Уголовный кодекс РФ предусматривает уголовную ответственность за регистрацию незаконных сделок с землей (ст. 170). Регистрация заведо­мо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных государствен­ного земельного кадастра, а равно умышленное занижение размеров пла­тежей за землю, если эти деяния совершены из корыстной или иной лич­ной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения, - наказываются штрафом в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо обязательными работами на срок от 120 до 180 часов.

Земельный кодекс предусматривает применение мер дисциплинар­ного воздействия за нарушение земельного законодательства. Меры дис­циплинарной ответственности предусмотрены Трудовым кодексом РФ (TK РФ), а также иными законодательными актами. Согласно TK РФ за совер­шение дисциплинарного проступка, т.е. неисполнение или ненадлежащее

исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обя­занностей, работодатель имеет право применить следующие дисциплинар­ные взыскания: замечание; выговор; увольнение по соответствующим ос­нованиям.

Федеральными законами, уставами и положениями о дисциплине от­дельных категорий работников могут быть предусмотрены также и другие дисциплинарные взыскания. Не допускается применение дисциплинарных взысканий, не предусмотренных федеральными законами, уставами и по­ложениями о дисциплине.

Порядок привлечения к дисциплинарной ответственности определя­ется трудовым законодательством, законодательством о государственной и муниципальной службе, законодательством о дисциплинарной ответствен­ности глав администраций, федеральными законами и иными норматив­ными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нор­мативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями

Принципы регулирования возмещения вреда определены граждан­ским законодательством, который закрепляет общее правило о том, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Положения гражданского законодательства о возмещении вреда на­ходят отражение в земельном законодательстве, согласно которому убыт­ки, причиненные нарушением прав на землю, подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Специфика земельных отношений, условий причинения вреда и его содержания в случаях нарушения земельного законодательства определя­ют особенности правового регулирования этих вопросов.

Содержание убытков, причиненных в результате земельного право­нарушения, заключается в следующем. Расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, - это неиспользованные затраты собственника земель­ного участка, составляющие его убытки и подлежащие возмещению. Утра­та или повреждение имущества может выражаться в порче земель, утрате возможности ее обработки и использования в определенных целях. Под неполученным доходом (упущенной выгодой) обычно понимается стои­мость сельскохозяйственной продукции, которую потерпевший получил

бы со своего участка, если бы его имущественные права не были наруше­ны.

Приведение земельных участков в пригодное для использования со­стояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничто­женных межевых знаков осуществляются юридическими лицами и граж­данами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения

Законодательством подробно раскрыто понятие земель сельскохо­зяйственного назначения.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Главная особенность этой категории земель состоит в том, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. По­этому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственно­го оборота.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными до­рогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негатив­ных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замк­нутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, исполь­зуемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохо­зяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья, в свою очередь, состоят из участков земли определенного хозяйственного использования (пашня, сенокосы, па­стбища, залежь, виноградники и другие многолетние плодовые насажде­ния). Следует отметить, что к землям сельскохозяйственного назначения относятся также земельные участки, предоставленные гражданам для ве­дения личного подсобного хозяйства, индивидуального и коллективного садоводства, животноводства и огородничества.

Несельскохозяйственные угодья - это земли, занятые внутрихозяй­ственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой расти­

тельностью (предназначенной для обеспечения защиты земель от воздей­ствия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений), замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Кроме того, к несельскохозяйственным угодьям относятся неудобья (овраги, болота и проч.).

Сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйствен­ного назначения подлежат особой охране и их использование осуществля­ется только для сельскохозяйственного производства.

Использование сельскохозяйственных угодий в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством (строительство промышленных объектов, транспортной и энергетической инфраструктуры, иных соору­жений), может производиться, в исключительных случаях, но преимуще­ственно на землях худшего качества, определенного в соответствии с када­стровой оценкой.

Особо ценные сельскохозяйственные угодья, а также угодья, кадаст­ровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уро­вень, могут быть включены в перечень земель, не подлежащих использо­ванию в целях, не связанных с ведением сельскохозяйственного производ­ства. В этом случае перечень земель, не подлежащих изъятию для несель­скохозяйственных нужд, должен быть закреплен в законодательстве субъ­ектов РФ.

Земельный кодекс устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться для использования в целях ведения то­варного сельскохозяйственного производства, а также для иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (в частности, это создание защитных насаждений, мелиоративных систем, проведение научно- исследовательских и учебных программ в области сельского хозяйства).

В соответствии с перечисленными целями земли сельскохозяйствен­ного назначения могут предоставляться;

• гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хо­зяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, ого­родничество;

• хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предпри­ятиям, иным коммерческим организациям;

• некоммерческим организациям, в том числе потребительским кооперативам, религиозным организациям;

• казачьим обществам;

• опытно-производственным, учебным, учебно-опытным и учеб­но-производственным подразделениям научно-исследовательских органи­

заций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

• общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Фонд перераспределения земель

Для того, чтобы перераспределять земли сельскохозяйственного на­значения, права на которые в силу определенных причин были прекраще­ны, в составе этой категории земель образуется фонд перераспределения земель. Такие фонды формируются по районам. В них поступают земли сельскохозяйственного назначения:

- при добровольном отказе от земельного участка;

- если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены заве­щателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу го­сударства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отка­зывается от наследства;

- при принудительном изъятии земельного участка в случаях, преду­смотренных Земельным кодексом, федеральными законами.

Установлено, что порядок и условия предоставления земельных уча­стков из состава земель сельскохозяйственного назначения гражданам, пожелавшим вести крестьянское (фермерское) хозяйство, определяется федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве и ЗК РФ. Определяющими требованиями для глав крестьянских (фермерских) хо­зяйств считаются профессиональные (квалификационные) требования, а также опыт работы в сельском хозяйстве.

Предоставление земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства регули­руется Законом о садоводческих объединениях.

Орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления или орга­ном исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в ведении которых находится фонд перераспределения земель, о выборе (предвари­тельном согласовании) соответствующих земельных участков.

На основании выбранного варианта размещения земельных участков с согласия граждан формируется персональный состав будущего садовод­ческого, огороднического или дачного объединения. После государствен­ной регистрации за объединением закрепляется земельный участок: при

бесплатном предоставлении земель - первоначально в срочное пользова­ние, при передаче земли за плату - в совместную собственность членов объединения. После утверждения проекта организации и застройки терри­тории объединения и вынесения проекта в натуру садовые, огородные или дачные земельные участки распределяются между членами объединения с выдачей им документов, удостоверяющих их права на землю.

Земли общего пользования объединения в соответствии с решением общего собрания его членов закрепляются за объединением как за юриди­ческим лицом либо закрепляются в совместную собственность членов объ­единения.

Передача земельных участков в собственность может производиться как за плату, так и бесплатно.

Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с Земельным кодек­сом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.

Личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской дея­тельности по производству и переработке сельскохозяйственной продук­ции.

Условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота уста­навливаются Земельным кодексом, федеральным законом об обороте зе­мель сельскохозяйственного назначения, другими федеральными закона­ми, а также законами субъектов Российской Федерации.

Условия предоставления земельных участков из земель сельскохо­зяйственного назначения в собственность хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муници­пальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно- исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельско­хозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Се­вера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществле­ния сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйст­венным производством целей, а также для сохранения и развития традици­онных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочислен­ных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации устанавливаются федеральным законом об обороте земель сельскохозяйст­венного назначения.

3.3.